Pensionszusage - richtig gemacht

Geschlossene Immobilienfonds im Rahmen der Rückdeckung einer Pensionszusage.

Rückdeckung einer Pensionszusage mit Immobilienfonds

Besonders geschlossene Immobilienfonds und Immobilien haben im Bereich innovativer Rückdeckungen in den letzten Jahren immer mehr Berücksichtigung gefunden, wenn es um die Ausfinanzierung der Pensionszusage eines Gesellschafter-Geschäftsführers ging. Oft wird der Service in diesem Bereich aber von Produktinitiatoren selbst angeboten, was teilweise dazu führte, dass die äußerst wichtige Risikostreuung in mehrere Anlageklassen vernachlässigt wurde. Ein weiterer sehr wichtiger Punkt ist die Auswahl eines Immobilienfonds nach seiner steuerlichen Behandlung und Konzeption, da es hier gravierende Unterschiede gibt, die sich teilweise sehr negativ auf die benötigte hohe Nachsteuerrendite auswirken

1. Geschlossene deutsche Gewerbeimmobilienfonds

Aufgrund der für Immobilien relativ hohen Ausschüttungen in Verbindung mit Anfangswerbungskosten und langjährigen Steuerstundungseffekten sind deutsche geschlossene Gewerbeimmobilienfonds unserer Meinung nach, die einzige Alternative aus dem Bereich Immobilien, um damit einen Teil der Rückdeckung einer Pensionszusage auszufinanzieren. Andere Konzeptionen scheiden unserer Meinung nach aus folgenden Gründen aus.

2. Wohnungen und Einzelgewerbeimmobilien

Bei Wohnungseigentum fehlt aufgrund der deutlich niedrigeren Rendite und fehlender hoher Werbungskosten oft die benötigte Nettorendite, die es ermöglicht eventuelle Finanzierungen schnell zu entschulden, bzw. parallel bis Pensionsbeginn weitere Liquidität aufzubauen. Auch lassen sich Wohnungen nicht wie Fondsangebote in kleine Zeichnungssummen aufteilen sondern erfordern in der Regel größere Investitionen, die oft dazu führen, dass keine weiteren Anlageklassen für die Rückdeckung der Pensionszusage verwendet werden. Dies bedeutet, dass der Erfolg der Altersversorgung oft nur von einer einzigen Immobilie abhängig ist. Die hohen Anfangsinvestitionen führen meist auch dazu, dass ein erheblicher Teil der Immobilie finanziert wird und dies in Zukunft u.U. auch negative Auswirkungen auf das Bonitätsrating des Unternehmens haben kann.

Einzelgewerbeimmobilien eigenen sich durch ihre hohe Rendite theoretisch recht gut zur Rückdeckung einer Pensionszusage. Allerdings ist hierbei zu bedenken, dass diese Möglichkeit für die meisten mittelständischen Unternehmen aufgrund der oft sehr hohen Investitionen meist nicht in Frage kommt. Die Konzentration auf ein Objekt mit wenigen Mietern bedeutet auch ein deutlich höheres Risiko, als die Investition in ein Fondsangebot mit mehreren Objekten in zentralen Innenstadtlagen.

3. Auslandsimmobilienfonds

Geschlossene Auslandsimmobilienfonds sind durch bestehende Doppelbesteuerungsabkommen und Freibeträge eine sehr interessante Anlage für das Privatvermögen. Beteiligt sich eine Kapitalgesellschaft an einem Auslandsimmobilienfonds greift zwar für Einkünfte in Deutschland auch das Doppelbesteuerungsabkommen, allerdings werden unserer Erfahrung nach Kapitalgesellschaften im Ursprungsland des Immobilienfonds steuerlich massiv schlechter gestellt als Privatpersonen. Diese Schlechterstellung führt in der Regel dazu, dass die tatsächliche Nettorendite des Auslandsimmobilienfonds im Betriebsvermögen auf ein völlig unrentables Niveau fällt.

4. Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds bieten zwar die Möglichkeit ratierlicher Ansparung, eignen sich unserer Meinung nach aufgrund der niedrigen Nettorendite im Betriebsvermögen aber eher weniger zum langfristigen Vermögensaufbau. Viele offene Immobilienfonds verfügen zur Zeit über einen großen Teil Liquidität, der lediglich zu steuerpflichtigen Zinseinkünften führt. Auch ist hierbei auf die Investitionsstandorte zu achten, da diese u.U. über viele verschiedene Länder mit eventuell entsprechenden steuerlichen Konsequenzen verteilt sind. Geht es allerdings darum, in den letzten Jahren vor Pensionsbeginn einen Teil der benötigten Liquidität zur Erfüllung der Pensionszusage aus volatilen Anlagen (z.B. Aktienfonds) in sicherere Anlagen umzuschichten, kann es sich durchaus lohnen die am Markt befindlichen Angebote genauestens zu prüfen, da hier dann nicht mehr der langfristige Zinseszinseffekt im Vordergrund steht, sondern die Sicherheit der Anlage.

Auch hierzu einige Tipps:

1. Verwenden Sie Immobilienangebote, lediglich um nur einen Teil Ihrer Pensionszusage damit auszufinanzieren. Zum Pensionsbeginn sollte auch ohne die Immobilienbeteiligung genügend Liquidität zur Erfüllung der Pensionszusage vorhanden sein.

2. Bedenken Sie eine u.U. längerfristig negative Entwicklung des Immobilienmarktes (Bevölkerungsrückgang) und bevorzugen Sie Angebote mit mehreren Objekten in erstklassigen Innenstadtlagen.

3. Prüfen Sie bei Immobilienangeboten die langfristig mit hohen Wertsteigerungen pro Jahr kalkulieren, ob dies realistisch ist.

4. Lassen Sie sich die tatsächliche Nettorendite des Angebots (ohne Berücksichtigung der Pensionsrückstellungen) nachweisen. Eine Nettorendite unter 6% p.a. ist langfristig unwirtschaftlich.

5. Finanzmathematische Effekte und Steuerstundungen rechnen sich bei Immobilien nur langfristig. Anlagelaufzeiten von unter 20 Jahren sind deshalb im Betriebsvermögen meist nicht empfehlenswert.

6. Bei Angeboten, die Ihnen vorrechnen, dass die Ausschüttungen bzw. Mieteinnahmen zum Pensionsbeginn ausreichen, um Ihre Pension zu finanzieren, sollten Sie bedenken, dass diese Erträge auf Unternehmensseite noch versteuert werden müssen und damit nicht mehr ausreichen, um die Pension voll zu finanzieren. Hier sollten Sie unbedingt darauf achten, weitere Liquidität bis Pensionsbeginn aufzubauen.

7. Entscheiden Sie sich für erfahrene und erfolgreiche Anbieter mit überdurchschnittlicher Leistungsbilanz.

8. Akzeptieren Sie nur Angebote mit langfristig konservativ kalkulierten Wert- und Mietsteigerungen.

9. Investieren Sie in breit streuende Fondsangebote.

10. Verlangen Sie auch hier bei Unsicherheiten entsprechende WP-Gutachten. Verlangen Sie diese grundsätzlich bei Angeboten mit Auslandsimmobilienfonds und offenen Immobilienfonds.

11. Klären Sie auch hier im Vorfeld, die Verpfändungsproblematik (Sicherung Ihrer Ansprüche im Insolvenzfall).

12. Unter Umständen müssen Sie Ihre Pensionszusage bei Pensionsbeginn abfinden. Lassen Sie sich bei Immobilienbeteiligungen alle möglichen Exitstrategien erklären.

13. Bedenken Sie, dass der Verkauf der Immobilienbeteiligung im Betriebsvermögen steuerpflichtig ist und die Nettorückflüsse u.U. deutlich geringer als benötigt sind.

14. Viele Berater besitzen ein sehr umfangreiches Wissen zu Kapitalanlagen. Bedenken Sie, dass dies hier nur ein Teil ist und auch dass Wissen und die Erfahrung im Bereich der Pensionszusage selbst immens wichtig sind.

Diese Tipps sind nur einige Hinweise zu den jeweiligen Themen und schließen einen Anspruch auf Vollständigkeit aus. Ein erfahrener Berater wird Ihnen helfen, diese Konzepte nach Ihren Vorstellungen und Wünschen noch weiter zu optimieren.

© SFBA AG

 

 

 

Aktienfonds Schiffsbeteiligungen Venture Capital Immobilienfonds Lebensversichg.-Fonds

SFBA AG